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“增收不增利”现象持续 百强房企盈利能力继续下降

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  来源:北京晚报  

  近日,由中指研究院发布的《2022中国房地产百强企业研究报告》出炉,2021年以来,“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调保持不变,房地产贷款集中管理制度严格落实,降负债、降杠杆、加速回款成为房企经营的主旋律。

  值得关注的是,随着房地产行业进入加速出清、优胜劣汰的阶段,百强企业的市场份额小幅下滑。2021年,百强企业市场份额为49.9%,较上年下降0.4个百分点。

  “增收不增利”现象持续

  报告显示,2021年百强企业营业收入与净利润保持增长态势。竣工和结转稳步增长带动营业收入和净利润呈增长态势,百强企业营业收入均值达498.6亿元,净利润均值达56.2亿元,分别同比增长19.3%、0.4%,增速较上年增加1.6、减少1.5个百分点。由于营业成本上涨,百强企业净利润均值增速不及营业收入均值增速,“增收不增利”现象持续。

  2021年,百强企业净利润率、净资产收益率均值分别为9.8%、8.1%,盈利能力继续下降。受新冠疫情、房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响,百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降2.2、1.8个百分点。

  利润率下降,在多家房企的2021年业绩报告也有所体现。头部房企万科2021公司年报显示,归属于上市公司股东的净利润为225亿元,同比下降45.7%,几近腰斩。头部房企中,碧桂园、保利发展2021年年度净利润也出现下滑,分别约为24.27%和4.7%。

  对于净利润下滑,万科董事会主席郁亮在年报《致股东》中反思了内部原因。从财务层面看,2021年万科净利润下降源于三方面,包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中,毛利率下降是财务层面的主因,2021年万科整体毛利率21.8%,同比下降7.4个百分点,扣除营业税金及附加后的整体毛利率,从2020年的22.8%下降至17.2%。

  郁亮在业绩会上坦言,尽管公司较早意识到高速增长终将结束,但公司的行为未能坚决摆脱高增长惯性,部分城市的投资追高冒进,对市场判断过于乐观,一些项目的投资预期没有实现,导致毛利率下滑。

  对于房地产行业利润率的下行,腾博会网页登录,中指研究院认为,高地价和房地产去金融化限制了房企盈利空间,行业长期处于低利润阶段。房企需调整经营方式,发挥综合运营优势,适应行业调整周期。当前,多家高存货、高周转、高杠杆模式房企面临流动性危机,此种模式的弊端已经显现,房企需逐步改变经营模式,以适度杠杆、适量存货、高效运营维持业务高弹性,以适应极速分化的市场;同时适度发展轻资产业务,发挥运营优势,提升边际效益。

  二线城市是主要销售来源

  在销售方面,2021年百强企业继续深耕重点城市,二线城市仍是主要销售来源。从50家百强代表企业重点项目销售情况来看,一线城市受新房供应规模加大,在旺盛需求的带动下市场成交规模增长,销售额占比小幅上升0.2个百分点至18.8%;二线城市占比为58.2%,仍是主要销售来源;三四线城市销售额占比23.0%。

  2021上半年,房企加大推盘力度,市场活跃度较高,市场表现超预期;下半年受到调控政策等因素影响,房企推盘面积呈现较大波动态势。

  报告显示,2020年、2021年首改和改善需求仍对房地产市场形成较大支撑,百强企业加大首置类产品的推出比例,支撑销售业绩的增长。从50家百强代表企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看:90平米以下首置类产品的销售额占比为17.4%、较上年提升0.8个百分点;90-140平米首改类产品销售额占比达55.4%,较上年下降0.6个百分点。此外,百强企业追本溯源,回归居住本质,聚焦新产品及新技术,全方位满足新时代“美好生活”需求。

  土储方面,百强企业聚焦重点城市,长三角、粤港澳成为新增土储的主要区域。具体来看,一、二线城市仍是百强企业布局主战场,50家百强代表企业的新增土储权益面积中六成位于一、二线城市,其中一线城市占比7.1%,二线城市占比53.4%,一线、二线城市占比分别同比增长2.4、6.6个百分点。

  负债水平稳中有降

  “三道红线”自2020年8月提出后,已有一年半的时间。百强企业积极应对,通过提前偿还债务、调整债务结构等方式缩减债务规模,均值已经基本合规。

  中指研究院的报告显示,2021年以来,中央持续强调落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,房地产金融监管力度趋严,严查资金违规流入房地产市场,严格执行企业端“三道红线”和银行端“两道红线”,企业商票、拿地销售比等指标先后纳入监管。

  2021年,百强企业在满足经营需求的前提下调整债务规模及结构,整体负债水平稳中有降,三道红线指标均值得以进一步优化。百强企业剔除预收账款的资产负债率、净负债率的均值分别为69.5%、77.1%,较上年分别下降0.6、3.6个百分点;现金短债比为1.6,较上年上升0.1,整体稳中向好。

  为了达成降负债的目标,房企新拿地数量也出现减少。2021年住宅用地供应明显缩量,叠加政策调控和融资监管显效,全年百强企业投资规模明显缩量。50家百强代表企业全年拿地金额总量同比减少12.7%,其中招拍挂市场的拿地金额16804.8亿元,占全国300城土地出让金的29.4%,同比下降0.5个百分点。

  当前房地产市场仍在低位运行,企业销售回款压力不减,叠加融资端面临一定限制,企业债务压力进一步加大。据克而瑞统计的数据显示,2022年100家典型房企到期债务金额达到6298亿元,主要集中在上半年。

  面对2022年偿债高峰期,企业现金流面临更大挑战。中指研究院指出,百强企业在加大营销回款力度的同时,应紧抓政策窗口期,积极拓展新的融资渠道,通过并购融资、绿色债券、ABS等方式补充资金。

  2021年以来,“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调保持不变,房地产贷款集中管理制度严格落实,降负债、降杠杆、加速回款成为房企经营的主旋律。在此背景下,百强企业已然意识到“规模不再是万金油”,唯有在保证财务安全性和经营稳健性的基础上,才能有高质量的发展。文/陈静思